一、不动产的概念

《中华人民共和国民法典》第一百一十五条贵单位：物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

《民法典》对物的概念的界定延续了《中华人民共和国物权法》的规定，将物限定于有体物，指存在人体之外，为人力所支配，且能满足人类社会生活需要的有体物。《物权法》立法者曾指出：“物权法上的物通常讲的是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。”有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等精神产品。精神产品由专门的法律如著作权法、商标法、专利法调整。

《 中华人民共和国担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”

《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第186条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”《物权法》对不动产的界定是：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”

二、不动产的范围

1、土地

是地球表面由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，包括人类过去和现在的活动结果。按照人类利用土地的方式，将土地分为农用地、建设用地、和未利用土地三大类。2017年修订的《土地利用现状分类》在2007版的基础上，完善了地类含义，细化了二级类划分，调整了地类名称，增加了湿地归类，将土地利用类型分为耕地、园地、林地、草原、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地等12个一级类、73个二级类。

2、定着物

《不动产登记暂行条例》中规定的定着物就不限于土地上的定着物，还包括海上的定着物。具体包括三类。

（1）定着于地表、地上或地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间。

（2）森林、林木、草原等。

（3）海上建筑物、构筑物。

3、矿藏

指矿产资源，既存在于地壳内部或者地表的，由地质作用形成的，在特定技术条件下能够被探明和开采利用的，呈固态、液态或气态的自然资源。

4、水流

既水资源，是江河等的统称，既包括地表水、地下水，也包括其他形态的水资源。《水法》第三条规定：水流属于国家所有。水资源的所有权由国务院代表国家行使。农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水，归各农村集体经济组织使用。

5、海域

是指我国内水、领海的水面、水体、海床、和底土。内水是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。《海域使用管理法》第三条第一款规定：海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。